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Carlos Mauricio Jarquin espera ansioso el día en que pueda recuperar los miles de dólares que perdió en su sueño de Colony Ridge.

Sin embargo, no sabe si ese día llegará.

Jarquin es una de las decenas de miles de residentes latinos que durante la última década compraron un terreno en el desarrollo inmobiliario del condado de Liberty al noreste de Houston. Estas personas tomaron préstamos de alto interés con el desarrollador del proyecto, tuvieron varios trabajos y oraron por que los pagos regulares les garantizasen alcanzar su objetivo de ser propietarios de una casa.

Sin embargo, los funcionarios del gobierno alegan en su demanda federal que estaban destinados al fracaso.

En diciembre, el Departamento de Justicia y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor demandaron a Colony Ridge y acusaron al desarrollador inmobiliario de dirigirse a los prestatarios latinos con declaraciones falsas y préstamos predatorios. La demanda reafirma una investigación reciente de Abdelraoufsinno que analizó las extensas prácticas comerciales en la subdivisión.

Jarquin, quien invirtió $40,000 en su sueño de ser propietario de una casa antes de atrasarse en los pagos después de romperse una pierna, espera que el tribunal obligue a Colony Ridge a pagar daños y perjuicios, lo que le permitiría a él y a otros reconstruir sus sueños.

“Nos creímos la publicidad. Nos hicieron soñar”, dijo Jarquin. “Cuando empezamos a trabajar en nuestra tierra y todo, la gente creía que sus sueños podían hacerse realidad. Me creí lo que prometía la publicidad”.

A medida que continúa la investigación del gobierno, esto es lo que necesita saber sobre la demanda, las opiniones de los expertos sobre su probabilidad de éxito y qué esperar en el futuro.

¿Qué dice la demanda?

La demanda, que forma parte de la Iniciativa de Lucha contra la Denegación de Préstamos por Motivos Sociales del Departamento de Justicia, describe un plan de venta de tierras mediante engaños publicitarios en el que Colony Ridge se dirige a posibles compradores con publicidad casi exclusivamente en español, con música y banderas regionales de Latinoamérica.

La demanda alega que la compañía logró atraer a decenas de miles de prestatarios latinos vulnerables al ofrecer propiedades por pagos iniciales mínimos y tasas de interés por encima de la media. A diferencia de los prestamistas tradicionales que realizan verificaciones de antecedentes y crédito para determinar si los prestatarios pueden permitirse pagar un préstamo, los funcionarios federales afirman que Colony Ridge no realiza este proceso, lo que contribuye a una tasa de ejecución hipotecaria “extraordinaria”.

Esta demanda, la cual se establece como el primer caso de préstamos hipotecarios predatorios presentado por el Departamento de Justicia, también acusa a Colony Ridge de explotar las barreras lingüísticas durante el proceso de venta, al utilizar tácticas de venta de alta presión y tergiversar u omitir los costos de la conexión de servicios públicos en los lotes que estaban a la venta.

El gobierno está intentando detener estas prácticas de préstamos, proporcionar alivio a aquellos que han sufrido daños e imponer una sanción civil a los desarrolladores inmobiliarios.

¿Qué dicen los expertos?

Los expertos en préstamos con los que Landing conversó afirmaron que las prácticas comerciales de Colony Ridge son discriminatorias e infringen las leyes federales de protección al consumidor.

Cathy Lesser Mansfield, profesora de derecho en la Case Western Reserve University y ex-analista de políticas de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, dijo que Colony Ridge está participando en la denegación de préstamos por motivos sociales a la inversa al publicitar casi exclusivamente en español y cobrar tasas de interés por encima de la media.

Si bien la denegación de préstamos por motivos sociales es la práctica de negar el crédito a las personas debido a su raza o etnia, la inversa de esta práctica consiste en ofrecer créditos a personas históricamente desfavorecidas, pero en términos que son menos favorables que los ofrecidos a prestatarios blancos en circunstancias económicas similares.

“Lo que hace que esto sea (discriminatorio) es cuando se dirige a un determinado grupo para tratar a esas personas peor de lo que sería la norma de la industria”, afirmó Winnie Taylor, profesora de derecho en la Facultad de Derecho de Cornell y exmiembro del Consejo Asesor de Consumidores de la Comisión Federal de Comercio.

Al decidir si ofrecer un préstamo, los bancos, las cooperativas de crédito y las compañías hipotecarias examinan las finanzas de cada persona: qué porcentaje de sus ingresos se destina a deudas, cuánto dinero le queda cada mes después de los gastos importantes y su historial de pagos. El proceso se denomina suscripción de hipotecas y los prestatarios considerados como riesgo de crédito a menudo están sujetos a tasas de interés altas.

Sin embargo, los únicos requisitos para obtener un préstamo a través de Colony Ridge son los ingresos autodeclarados y un pago inicial, según la información obtenida de la demanda y las entrevistas con los funcionarios de la compañía.

Entonces, Mansfield se pregunta cómo puede Colony Ridge determinar su nivel de riesgo.

“Si no se realiza ninguna suscripción, se coloca tanto a personas que deberían obtener una tasa más baja como a personas que definitivamente van a fracasar en estos préstamos más costosos”, dijo.

Mansfield también estuvo de acuerdo en que la alta tasa de ejecución hipotecaria de Colony Ridge es indicativa de préstamos predatorios.

En su demanda, los funcionarios federales añadieron que de todos los lotes financiados por el vendedor que se vendieron entre 2019 y 2022, al menos el 30 porciento se vio sometido a una ejecución hipotecaria en un plazo de tres años desde su compra, 15 veces el promedio nacional.

“El 30 porciento es una tasa de ejecución hipotecaria extremadamente alta y significa que los préstamos no eran asequibles desde un principio”, dijo Mansfield.

Taylor, el profesor de Cornell, dijo que Colony Ridge parece emplear una estrategia que consiste en intentar que la mayor cantidad posible de personas se sumen y luego sentarse a esperar a que dejen de pagar.

John Harris, presidente y director ejecutivo de Colony Ridge, comentó a el Landing que la práctica de su empresa de ofrecer terrenos a los compradores con poco o ningún historial de crédito crea oportunidades donde no las hay.

¿Cómo se desarrollará este caso?

Un juez o jurado podría dictaminar a favor del gobierno, la demanda podría desestimarse por completo o podría llegarse a un acuerdo.

Depende del tribunal sopesar las pruebas y decidir si Colony Ridge ofrece “un servicio beneficioso a las personas de menores recursos o ganancias al establecer sus prácticas de préstamo de una manera determinada”, dijo Taylor.

¿Recibirán los residentes alguna compensación?

Los casos de discriminación en préstamos suelen dar lugar a un acuerdo considerable y a la promesa por parte de los demandados de que detendrán su comportamiento discriminatorio, según comentaron los expertos a el Landing.

En caso de que el gobierno y Colony Ridge lleguen a un acuerdo, es probable que se establezca un fondo de recuperación.

Un juez o jurado también podría adjudicar daños si no se llega a un acuerdo.

Judith Fox, profesora jubilada de derecho en la Universidad de Notre Dame y exmiembro del Consejo Asesor de Consumidores de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, predice que pocos prestatarios realmente recibirán algún tipo de compensación debido a las dificultades concebibles asociadas con el seguimiento de los residentes actuales y anteriores de Colony Ridge.

¿Cuál es el plazo?

Estos casos suelen tardar años en desarrollarse, Fox dijo. Ella predice que el gobierno tardará entre seis meses y un año en conseguir un acuerdo. El caso tardará más tiempo en resolverse si va a juicio, añadió.

¿Qué están pidiendo los defensores al gobierno?

Los defensores quieren que el gobierno federal tome medidas para garantizar que nadie quede fuera del proceso.

Alain Cisneros, organizador de FIEL, dijo que el grupo de defensa dirigido por inmigrantes se reunió con funcionarios federales el mes pasado y compartió sus recomendaciones. Lo más importante es establecer un espacio físico en el que los residentes desfavorecidos puedan obtener respuestas a sus preguntas y ayuda para registrar sus reclamos.

“La mayoría de las personas que viven allí no tienen acceso a computadoras o portátiles, o incluso a una buena conexión a Internet”, dijo Cisneros. “Esto reducirá la cantidad de reclamos, y las personas podrían frustrarse y decidir no presentar un reclamo en absoluto”.

Cisneros dijo que los organizadores o funcionarios federales deben ir puerta a puerta, ya que muchos residentes de Colony Ridge no tienen acceso al transporte. Además, añadió que un cuestionario ayudará a los residentes a averiguar si son elegibles para recibir ayuda o si tienen un caso sólido.

Simplificar el proceso y requerir la menor cantidad de papeleo posible también puede ayudar a los residentes actuales y anteriores que no comprendieron o que no mantienen la totalidad de sus contratos, dijo Cisneros.

Pero antes de que los residentes acepten enviar su información, Cisneros cree que el Departamento de Justicia debe asegurarse de que aquellos que cooperen con la demanda no estarán en riesgo de deportación.

“La gente le teme a las agencias gubernamentales por este motivo, pero queremos que pierdan ese miedo y defiendan su derecho a la vivienda”, dijo.

Cisneros espera que FIEL y otras organizaciones puedan actuar como puente entre el Departamento de Justicia y los residentes.

¿Cómo se han desarrollado casos anteriores?

En el año 2000, funcionarios federales acusaron a la que en ese momento era la compañía de préstamos sobre el valor de la vivienda más grande del estado de Nueva York de aprobar y financiar préstamos a mujeres afroamericanas con cargos de intermediación más altos que los ofrecidos a hombres blancos de recursos similares.

Delta Funding Corporation, presuntamente, también proporcionó préstamos sin evaluar si los prestatarios podían pagarlos y, en su lugar, tomaron el valor de las viviendas de los prestatarios como compensación.

“Los criterios de suscripción prudentes, como las relaciones entre deudas e ingresos, los ingresos residuales y el historial de pagos, habrían indicado que el prestatario probablemente tendría dificultades para pagar el préstamo”, dijeron funcionarios federales en un comunicado de prensa. “La práctica de Delta de aprobar préstamos sin tener en cuenta la capacidad de los prestatarios para pagar expuso a los prestatarios a riesgos injustificados de incumplimiento y ejecución hipotecaria”.

Si bien la empresa no admitió ningún delito como parte de su acuerdo, aceptó detener muchas de sus prácticas y se creó un fondo de recuperación de $7.25 millones.

En un caso más reciente, un concesionario de automóviles de la zona del Bronx y su gerente general acordaron pagar $1.5 millones para solucionar los cargos levantados por la Comisión Federal de Comercio por discriminar a compradores afroamericanos e hispanos de automóviles al cobrarles cargos y comisiones más altos.

El caso contra Colony Ridge es atípico en el sentido de que los funcionarios federales decidieron no buscar un acuerdo antes de anunciar su reclamación, afirmó Taylor de la Facultad de Derecho de Cornell.

Taylor dijo también que es probable que los fiscales sientan que tienen un caso único y sólido, y que pueden demostrar muchas de sus acusaciones ante los tribunales.

“Me pregunto si la idea aquí es algo así como ‘vamos a tribunales. Tenemos un juicio entre manos’”, dijo Taylor.

¿Con quién puede ponerse en contacto?

Cualquier persona que crea que ha sido perjudicada por las prácticas de préstamos de Colony Ridge puede llamar a la Línea Directa de Discriminación en la Vivienda del Departamento de Justicia al 1-833-591-0291; para dejar un mensaje, debe presionar 1 para inglés, luego 3 para prácticas de préstamos justos y luego 1 para la demanda de Colony Ridge.

Las personas que llaman deben presionar 2 para acceder a la Línea Directa en español, luego 3 para prácticas de préstamos justos y luego 1 para dejar un mensaje con respecto a la demanda de Colony Ridge. Además, los prestatarios pueden enviar un correo electrónico a [email protected].

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