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Nuevo: El gobierno demanda a Colony Ridge, acusándolos de prácticas engañosas dirigidas a latinos

LIBERTY - Jolie Lane entrecierra los ojos por el sol, tratando de leer una hoja de cálculo de Google en su iPhone. La mujer de 22 años está supervisando una subasta de propiedades embargadas.

Parada al tope de los escalones en el lado sur del tribunal de Liberty County, Lane casi nunca tiene una audiencia, y hoy no es una excepción.

Sin embargo, Lane no es simplemente la encargada del remate este martes de noviembre por la mañana. Ella también es la licitadora. De hecho, es la única. 

Lane es una de cinco personas autorizadas para hacer ventas y licitación sobre propiedades en nombre de Colony Ridge, la compañía desarrolladora más grande de Liberty County. Ella menciona fácilmente cientos de descripciones legales.

“Yo, Jolie Lane, licito en nombre de Colony Ridge,” ella dice. “Si no hay licitaciones adicionales, una vez, dos veces, vendido … a Colony Ridge Land.”

En la década pasada, decenas de miles de residentes Latinos en busca del Sueño Americano se han mudado a Colony Ridge - un desarrollo de viviendas en Liberty County que abarca 33,000 acres y se ha convertido en un chivo expiatorio para algunos Republicanos de Texas. Pero el sueño de ser dueños de casa se ha convertido en una realidad cada vez más difícil para muchos de ellos.

Una investigación realizada por reporteros del Abdelraoufsinno encontró que la compañía desarrolladora re-adquirió un 45 por ciento de las más de 35,000 propiedades que había vendido desde el 2012. El análisis de registros del condado encontró que residentes devolvieron 15,759 propiedades a Colony Ridge durante la última década, reflejando como miles de personas han sido despojadas de sus sueños de ser propietarios de una vivienda.

Richard Brown, asesor de impuestos del condado, dijo que está en el mejor interés financiero de la compañía el expandir y controlar el crecimiento del desarrollo. Pero el ritmo en el que Colony Ridge reclama y re-vende terrenos alarma a Brown, quien lleva mucho tiempo en su puesto.

“Esto no es único de Colony Ridge, pero la magnitudes fenomenal,” dijo Brown.

Algunas de las propiedades que Colony Ridge vendió durante la última década han tenido hasta nueve diferentes dueños, según el análisis de registros de propiedad del Abdelraoufsinno.

Lane finalmente compró 311 propiedades en nombre de Colony Ridge en Noviembre, al igual que cientos de propiedades que ella y otros representantes compraron el primer martes de cada mes este año. Todas fueron poseídas y vendidas en algún momento por la compañía.

Es común para desarrolladoras como Colony Ridge, especialmente aquellas que ofrecen préstamos internamente, volver a comprar propiedades embargadas en subasta, dicen expertos de bienes raíces. Pero para Brown, hacer una subasta pública debe ser el último recurso.

“O sea, es solo un conjunto de puertas giratorias,” dijo Brown, refiriéndose al alto número de propiedades que Colony Ridge compra cada mes.

Colony Ridge está estructurada de una manera en que una rama de la compañía, Colony Ridge Development LLC, vende propiedades. Otra rama, Colony Ridge Land LLC, vuelve a comprar las propiedades a las que la compañía le ejecuta la hipoteca.

El director financiero de la compañía, Craig Parker, argumenta que la tasa de 45 por ciento de rotación es altamente distorsionada porque incluye “escrituras en lugar de ejecuciones hipotecarias,” un documento legal utilizado por Colony Ridge para transferir una propiedad de regreso a la compañía cuando el comprador no ha pagado su préstamo y quiere vender.

Colony Ridge también re-adquiere propiedades en subastas de ejecución hipotecaria, como la que Lane supervisó en noviembre.

En una entrevista, Parker dijo que la tasa de ejecución hipotecaria de la compañía en 2022 fue de 11.31 por ciento de sus participaciones. Sin embargo, esa tasa es aproximadamente 50 veces más alta que el promedio nacional del año pasado, que fue de 0.23 por ciento, de acuerdo a la firma de análisis de datos, Statista.

“Cuando escucho de un alto índice de ejecuciones hipotecarias, es por que ellos no están en el negocio de prestar dinero,” dijo Ronald Rohde, un abogado de bienes raíces de Dallas quien opera su propio despacho. “Están en el negocio de ejecuciones hipotecarias para poder recuperar el bien y reciclarlo.”

Una población vulnerable

Carlos Mauricio Jarquin soñó con tener una vida tranquila en América.

Una vida sin la amenaza de pandillas y crimen organizado como en San Pedro Sula, una ciudad en el noroeste de Honduras, donde le cobraban una “tarifa de seguridad,” la cual aumentaba constantemente, para mantener abierta su negocio de carpintería.

Así que él se fue de su hogar en Honduras hace 13 años.

Jarquin fue atraído a Colony Ridge porque le ofrecía la oportunidad de continuar desarrollando su negocio en un área tranquila y rural. El veía anuncios sobre el desarrollo de viviendas en televisión, mientras vivía en el noreste de Houston y trabajaba en la industria hospitalaria.

En enero del 2018, Jarquin depositó $750 y aceptó a la tasa estándar de interés de 12.9 por ciento de Colony Ridge para pagar un préstamo de $41,400 por una propiedad en la subdivisión Bella Vista del desarrollo, según copias de sus contratos de bienes raíces y su acuerdo de préstamo visto por el Landing.

A pesar de saber que la tasa de interés probablemente era más alta que la que otros ofrecen fuera de este desarrollo, Jarquin siguió adelante. Entre pagos, transportación hacia y desde Houston, y la mejora que él le hizo a su propiedad, Jarquin invirtió $40,000 en su sueño.

El se mantuvo actualizado con su hipoteca e impuestos de propiedad, instaló un sistema de drenaje y una entrada de carro, y hasta añadió una casa remolque en el 2019, donde él pretendía vivir.

“Todo era perfecto,” Jarquin dijo en español. Pero una dificultad inesperada le sucedió al Hondureño en junio del 2020.

En un descanso durante su turno como mesero en el hotel Lake Conroe Margaritaville, Jarquin se fracturó la pierna. Él estaba apoyado contra la parte trasera de su camioneta cuando la puerta trasera se abrió y la fuerza de la puerta lo arrojó al suelo.

Sin poder caminar, Jarquin perdió su trabajo, y la habilidad de construir muebles por contrato o aceptar turnos en el Home Depot local.

El hombre de 65 años comenzó a atrasarse en los pagos de su propiedad y entonces hizo dos préstamos financieros personales por un total de casi $15,000 para pagarle a Colony Ridge.

“Yo luché y luché,” dijo Jarquin. “Era mi pierna o mi propiedad.”

El camino a la recuperación fue costoso e incluyó un año de terapia física. Jarquin envió cartas a Colony Ridge explicando el accidente y pidió una espera o una extensión de la fecha límite de sus pagos. En el momento, durante el pico de la pandemia, dueños de hogares con préstamos respaldados federalmente podían suspender o reducir pagos hipotecarios por hasta seis meses, según La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor. .

Pero Jarquin dijo que oficiales de Colony Ridge le dijeron que él tendría que encontrar un comprador para su propiedad o ellos estarían forzados a ejecutar su hipoteca y reportar su falta de pago a agencias de crédito.

“Yo estaba sufriendo todo el tiempo,” Jarquin dijo. “Económicamente, no tenía nada. Yo toqué en muchas puertas y ninguna de ellas abrió.”

John Harris, presidente y jefe ejecutivo de Colony Ridge, dijo que él no podía hablar sobre la experiencia de cada residente pasado, pero que la compañía es flexible con los planes de pago.

“Yo tengo que tratar a todos por igual,” dijo Harris. “Pero todos los meses tenemos ejecuciones de hipotecas. Y cada mes, hay por lo menos uno o dos que vuelven a mi escritorio. Y es solo una solicitud de reducción de pérdida, donde clientes llaman y dicen, ‘Nadie me dijo,’...ellos simplemente están tratando de salvar su hogar … y nosotros los ayudamos.”

Harris dijo que la mayoría de sus clientes son Latinos. Aproximadamente 38,000 Latinos viven en Liberty County, representando aproximadamente 37 por ciento de la población del condado, según reportes del 2022 de la Oficina del Censo de los Estados Unidos. Eso es como 10,000 más residentes Latinos de los que fueron registrados en el 2010.

Pero los oficiales del condado creen que las figuras representan una subestimación. Oficiales locales de la ley creen que muchos residentes de Colony Ridge están aquí ilegalmente y se niegan a participar en encuestas del Censo.

Colony Ridge enfoca gran parte de su publicidad en el mercado hispanohablante. Letreros en amarillo y rojo brillante prometen accesso facil a convertirse en proprietarios de casa:¿No crédito? ¡No problema!

Personas que no son ciudadanos estadounidenses pueden solicitar préstamos para hogares utilizando un número de identificación de impuestos. Pero la probabilidad de recibir ese tipo de préstamos de una institución de crédito tradicional como un banco es más difícil cuando no satisfacen ciertos requisitos como un historial documentado de empleo, historial de crédito, o comprobantes de ingresos.

Harris, quien administra Colony Ridge con su hermano menor William “Trey” Harris y su primo Kevin Harris, dijo que la compañía no tiene requisitos mínimos para obtener un préstamo. Todo lo que los compradores tienen que hacer es presentar por lo menos $500 para un depósito y aceptar la tasa de interés de 12.9 por ciento, que es dos veces más alta que el promedio nacional actual por un préstamo ofrecido por una institución de crédito tradicional como un banco o agencia de crédito.

No tener un requisito mínimo es la única manera, dijo Harris, para que Colony Ridge ofrezca la mayor oportunidad para la mayoría de las personas.

“Nosotros quisiéramos que todos solo pagaran. Pero hay tanta gente que parece que no pueden pagarlo,” él dijo. “Tú realmente no puedes juzgar a alguien solamente con verlo entrar.”

Rex Mann, un abogado de bienes raíces en Houston, se pregunta sobre lo que motiva a Colony Ridge.

“Le están prestando a personas anticipando que eventualmente van a quebrarse por esto? Si el cálculo y la intención es hacer eso, entonces no es permitido. Eso es un problema,” dijo Mann, refiriéndose a leyes federales de protección al consumidor como T-Safe y Dodd-Frank.

Esas protecciones requieren que el prestamista tenga una “determinación razonable y en buena fe… de que el consumidor va a tener la habilidad de pagar el préstamo de acuerdo a sus términos.”

La tasa de 45 por ciento de rotación en Colony Ridge representa todas las veces que la compañía recupera propiedades a través de ejecución de hipoteca luego que residentes incumplieron con sus préstamos o cuando residentes querían transferir su propiedad a un nuevo comprador. Cuando esto último pasa, Colony Ridge emite una escritura en lugar de una ejecución de hipoteca.

Cuando alguien que pide prestado acepta una escritura en lugar de una ejecución de hipoteca, ellos le devuelven la propiedad al prestador y evitan una ejecución hipotecaria larga y costosa. Entonces el nuevo dueño asume la nota de pago, o promete pagar lo que se le debe al prestamista.

Pero una escritura en lugar de una ejecución de hipoteca todavía es una forma de incumplimiento del prestatario, dijo Rohde, el abogado de bienes raíces de Dallas.

“(Una compañía) va a enviar un aviso de incumplimiento y decir, ‘Mira, vamos a aceptar una escritura en lugar de tu pagar $66,000 en dinero efectivo dentro de 15 días,’ que ellos no tienen o no quieren pagar,” Rohde dijo.

Sin poder hacer sus pagos, Jarquin transfirió su propiedad en octubre del 2020 a Zelaya Maria Argentina Barahona, una mujer que él conoció a través del trabajo, quien no respondió a llamadas pidiendo comentarios.

Jarquin no era el dueño original de su terreno. En total, Colony Ridge había re-adquirido y revendido esa propiedad cuatro veces desde que el primer dueño firmó una escritura en febrero del 2013, de acuerdo a registros del condado.

“Ellos me dijeron que si no lo transfería voluntariamente, que ellos me demandarían, y sería mucho más costoso,” Jarquin dijo.

Colony Ridge atrae deliberadamente la creación de temor

Hasta septiembre, Colony Ridge, localizado aproximadamente a 40 millas al noreste de Houston, no estaba en el radar de la mayoría de los residentes de Texas. Pero durante los últimos meses, el desarrollo se ha convertido en el centro de puntos de discusión alarmistas entre legisladores estatales de Texas, especialmente políticos conservadores.

Un punto de discordia es cuánta gente vive a lo largo de las seis subdivisiones de Colony Ridge. Estimados varían desde 40,000 hasta 100,000, dependiendo a quien le preguntes, pero no hay una respuesta clara.

John Harris dice que la población es más de 50,000 pero oficiales de la oficina del alguacil de Liberty County argumentan que el número es más cerca a 75,000 y probablemente aún más alto.

A finales de septiembre, el Gobernador Greg Abbott apareció como invitado en el programa de radio de la anfitriona conservadora Dana Loesch y dijo que estaba preocupado por el crimen y actividad de cartel, haciendo de Colony Ridge una “zona prohibida” para oficiales de la ley — una alegación que la oficina del alguacil local ha negado.

Algunos oficiales estatales etiquetan a Colony Ridge como “un asentamiento de extranjeros ilegales,” lleno de crimen y correlaciona el desarrollo con el ingreso de inmigrantes en la frontera sureña de los Estados Unidos.

Esas preocupaciones fueron mayormente desacreditadas luego que Abbott añadiera a Colony Ridge como un punto en la agenda de la sesión especial de la Legislatura en octubre y legisladores distinguieron reportes mediáticos sensacionalistas, de derecha en testimonios oficiales del condado.

El 31 de octubre, un representante de la oficina del fiscal general Ken Paxton testificó durante la sesión especial que Paxton estaba investigando la “malinterpretación a consumidores” de la compañía, “prácticas crediticias abusivas” y “si Colony Ridge está dando auge a una molestia pública,” pero no elaboró más.

El gobernador hizo un llamado para otra sesión especial el 7 de noviembre, pidiéndole a la Legislatura permitirle más financiamiento al Departamento de Seguridad Pública, conocido por sus siglas en Inglés DPS, para patrullar Colony Ridge. Como resultado, legisladores pasaron la ley del Senado 3, la cual asigna $40 millones de una inversión de $1.5 billones en seguridad estatal a la frontera para más patrullas de DPS en Colony Ridge, a pesar de una falta de crimen documentado.

Sin embargo, ningún análisis legislativo adicional se ha extendido para ver cómo Colony Ridge estructura sus préstamos financiados por el propietario y re-adquiere las propiedades que vende.

Nuevos dueños de propiedad luchan con el la tasa alta de interés

En sus momentos más bajos, Jarquin lucha para entender cómo pudo aguantar con su pierna rota, sobrevivir COVID-19 sin trabajo, y perder su propiedad en Colony Ridge en el lapso de un año.

“Para ser honesto,” él recordó el sentimiento, “estoy solo en un desierto.”

Jarquin lamenta la pérdida de su sueño de construir un negocio de carpintería en los Estados Unidos; él vendió la mayoría de sus herramientas para pagar sus deudas. Desde el accidente, él no puede trabajar más de ocho horas al día en el centro de vacaciones Margaritaville.

“Yo no sé porqué viví,” dijo Jarquin. “Tal vez hubiese sido mejor si yo hubiese muerto. Pero ¿quién sabe? Solo Dios sabe lo que Él está haciendo.”

Ahora Jarquin vive en un apartamento en Greenspoint con su pareja, una señora con la que él dice tiene la esperanza de casarse algún día cuando esté en una mejor situación financiera. Él todavía lucha por entender a dónde se fue todo su dinero.

En adición a Jarquin, varios residentes actuales y pasados de Colony Ridge con quien Landing habló dijeron que ellos entendieron cuánto iban a estar pagando en interés por sus lotes, pero sólo después se dieron cuenta de que no estaban en una posición para hacerlo.

Uno de esos residentes, una mujer Cubana-Americana viviendo en la subdivisión Santa Fe de Colony Ridge, dijo que la posibilidad de perder su hogar la aterroriza.

En Marzo del 2021, la mujer de 45 años - quien pidió no ser nombrada por temor a retribución - compró su solar con la ayuda de un préstamo de $62,000 de la rama de préstamo de Colony Ridge. Ella depositó $500 y comenzó a realizar pagos regularmente. Pero luego de seis meses, ella se dio cuenta que menos de $350 de los más de $4,000 que ella había pagado habían ido hacia la cantidad original del préstamo.

Para alcanzar su sueño de ser dueña de una propiedad, la residente de Santa Fe va a gastar más de $172,000 durante los próximos 18 años, aproximadamente tres veces lo que ella originalmente había tomado prestado.

“Ellos solo me hablaron sobre el porcentaje de interés - no lo que realmente significaba,” la mujer dijo en español. “Ellos dijeron, ‘Es tan fácil, si pagas en suficiente tiempo, vas a ser dueña de una propiedad.”

Como alguien con pobre crédito, tratando de apoyar a sus dos hijos, madre y pareja, ella dijo que fue sorprendida por cuanto una tasa de interés limitaría su habilidad de cumplir con sus responsabilidades financieras mientras es dueña de un terreno.

La mayoría de los acuerdos de préstamos - ya sean ofrecidos por acreedores privados o por bancos - están estructurados de una manera donde la mayoría de los pagos mensuales van hacia el interés al principio del periodo del préstamo. Es una manera de limitar el riesgo del acreedor, dijo Mann, el abogado de bienes raíces de Houston, que revisó una copia de los documentos financieros de la residente por un pedido de Landing.

El dijo que una tasa de interés de 12.9 por ciento puede ser considerada alta cuando se compara con el promedio nacional de 7 por ciento para una hipoteca fija de 30 años. Sin embargo, un acreedor como Colony Ridge asume más riesgo que instituciones de crédito tradicionales al ofrecer préstamos a clientes con poco o ningún historial de crédito, añadió.

Parker, el director de finanzas, dijo que Colony Ridge tiene un servicio al cliente amplio para compradores y residentes que tienen preguntas sobre su papelería. El también dijo que la política de la compañía es que traductores estén presente en cada cierre.

“Nuestros incentivos se han alineado el uno con el otro hasta donde mejor podamos cuidar a nuestros clientes. Esto es mejor para la compañía,” Parker dijo.

Antes de que la actual residente de Santa Fe comprara su solar, registros del condado demuestran que Colony Ridge vendió, re-adquirió y re-vendió la propiedad a dos otras personas.

Una de ellas, Emiliano Roque, dijo que su experiencia con Colony Ridge fue tan mala que él botó todos sus contratos viejos.

“Desde que tuve que devolver mi propiedad, no quiero tener algo que ver con la compañía,” dijo él en español.

Roque se mudó a Texas en 2020 desde Minnesota y aprendió sobre Colony Ridge de una amistad que sugirió que mudarse ahí sería una buena opción. El dijo que pagó $500 como depósito para el lote tarde en abril del 2020. Pero luego de hacer su depósito inicial de $500, Roque perdió su trabajo y no pudo mantenerse al día con sus pagos mensuales en mayo o junio.

Él le preguntó a Colony Ridge si su plan de pago podía ser ajustado, pero el desarrollador se negó. Roque incumple con su pago por la propiedad el 16 de junio del 2020, y la compañía re-vendió el terreno a otro comprador solo dos semanas después, demuestran registros del condado.

¿Qué pasa luego que los residentes incumplen?

El primer martes de cada mes, oficiales de Liberty County hacen una subasta pública fuera del tribunal del condado entre las 10 a.m. y 1 p.m. - como es requerido por ley estatal - sobre todas las propiedades que las cortes de distrito han declarado delictivas por impuestos de propiedad sin pagar.

Subastas separadas, conocidas como ventas de fiduciarias, también se hacen para ejecuciones de hipotecas no judiciales.

En noviembre, Lane, la representante de Colony Ridge, compró de nuevo 311 propiedades a las que la compañía le había hecho una ejecución de hipoteca en octubre.

“Yo nunca he tenido a alguien que venga y haga una oferta. Creo que ustedes son mi primera audiencia,” ella le dijo a dos reporteros de Abdelraoufsinno.

Su padre, Robin Lane, es un primo de los dueños de Colony Ridge, John y Trey Harris, y el agente principal de ejecuciones de hipoteca y el administrador que maneja las ventas de propiedades delincuentes en nombre del desarrollador. Los Harris emplean a Robin; su esposa, Lesley; Jolie y otros dos agentes para hacer ofertas y comprar nuevamente los solares recientemente embargados.

Parker dijo que Colony Ridge le da la bienvenida a otros licitadores, añadiendo, “nosotros definitivamente vamos a vendérselo al licitador más alto.”

Pero John Harris reconoció que su compañía no quiere que otras compañías compren solares en el desarrollo. “Nosotros no queremos a muchos otros inversionistas en el vecindario porque le hace daño a nuestra reputación si no son buenos con nuestros clientes,” él dijo.

Brown, el asesor del condado, añadió que todos los impuestos de propiedad de Colony Ridge son recaudados y pagados.

Si un residente del desarrollo está atrasado en sus impuestos, Colony Ridge le advierte que van a tener que establecer un plan de pago de 12 meses con el condado o enfrentar una ejecución de hipoteca, de acuerdo a una notificación obtenida por Landing.

“Por favor tenga en cuenta que si Colony Ridge paga sus impuestos, podemos empezar el proceso de ejecución de hipoteca en su contra por el fracaso en pagar sus impuestos de propiedad como establecido en su Escritura de Fideicomiso,” dijo el departamento de impuesto del desarrollador en una carta al propietario de un negocio en la subdivisión Camino Real.

Sin embargo, el plan de pago del condado puede costar hasta 35 por ciento en interés a los residentes en su balance sin pagar durante un año, Brown dijo. Eso es porque el condado contrata a un inversionista de gravamen tributario para pagar los impuestos sin pagar, él añadió.

John Harris y Parker confirmaron que Colony Ridge cubre todos los impuestos delincuentes de los residentes, pero también le ofrece a los residentes 120 días para pagar lo que deben a una tasa de interés de cero por ciento, antes de que la compañía empiece el proceso de ejecución de hipoteca.

Brown señaló que Colony Ridge no ofrece cuenta de depósito de garantía (escrow) – una herramienta común que acreedores tradicionales incluyen como una opción para prestatarios. Una cuenta de depósito de garantía tiene una porción del pago mensual de hipoteca del prestatario para ahorrar para los impuestos de propiedad de ese año y cualquier seguro que tengan.

“Yo he animado a los Harris a ofrecer ‘escrow,’” Brown dijo. “Si vas a actuar como un banco, actuar como un acreedor de hipoteca y director de finanzas, sería un buen mecanismo para tener.”

John Harris dijo que la compañía no puede sufragar ofrecer “escrow” porque el valor de los solares que ellos venden aumenta a tasas impredecibles – eso significa que los pagos mensuales de los residentes también aumentarían impredeciblemente.

“Si alguien construye una casa y nuestro departamento de crédito no recibe una notificación sobre esto, entonces ellos no ajustan el depósito de garantía correctamente,” Harris dijo. “Y para cuando ellos lo ajusten, esto va a causar un salto muy grande en el pago mensual.”

El añadió que la mayoría de los residentes de Colony Ridge pueden manejar una cantidad fija al final del año.

“La preocupación (con ‘escrow’) es que es mucho trabajo,” Harris dijo. “Y si no lo hacemos perfectamente va a causar aún más dolor de cabeza para el cliente.”

No todas las personas pierden propiedades

Algunos compradores han pagado sus préstamos exitosamente con Colony Ridge.

El pastor Timoteo Tarango y su esposa Melida Tarango, compraron tres lotes aledaños en el 2015 con el plan de desarrollarlos y eventualmente venderlos. Ellos eran dueños de un hogar que habían saldado y un negocio en Houston, y la pareja estaba buscando oportunidades de inversión.

Ellos tomaron prestado $77,700 para los tres lotes a la tasa de interés de 12.9 por ciento e hicieron un depósito de $4,000. Se esperaba que los Tarango pagaran aproximadamente $132,000 durante 10 años.

Timoteo Tarango dijo que la tasa de interés alta no lo sorprendió considerando que no fue parte de un préstamo tradicional. Pero desde el principio, él y su esposa optaron por pagar más cada mes para evitar el interés lo más posible.

“Si tu financias cualquier cosa, vas a pagar mucho más”, el pastor dijo. “Yo creo que todo el mundo tiene por lo menos un poco de conocimiento sobre financiamiento. ¿Por qué? Porque estamos acostumbrados a financiarlo todo. El interés de una tarjeta de crédito es aún peor.”

Harris dijo que él camina en una cuerda floja entre ofrecerle a residentes como los Tarando una oportunidad amplia y bajar los estándares prestatarios de la compañía.

“Todos tienen que balancear esto como acreedor,” dijo. “Si quieres darle oportunidades a más personas, entonces tienes que bajar los estándares prestatarios, pero pierdes más de esos clientes porque ellos no pagan por la propiedad.”

Parker, el director de finanzas, dijo que 90 por ciento de las ejecuciones de hipoteca de la compañía, basado en datos internos, son para solares no desarrollados donde las familias no viven.

“El asunto frustrante para nosotros es que creemos que estamos perdiendo esos (lotes), porque personas se alejan de sus sueños, verdad?” Parker dijo. “Cuando compras un lote, todavía tienes tus facturas, todavía tienes tu hogar, tu carro, todas las cosas. Y entonces cuando los tiempos se ponen difíciles – a mi no me importa si eres in Hispano, pobre de Houston o si eres un hombre blanco rico de Maryland – sacrificas esos sueños para asegurarte que tus niños tienen un lugar para dormir por la noche.”

Parker añadió que su experiencia con bancos comerciales le enseñó que las tasas de interés y las tasas de ejecución de hipotecas son más altas en los préstamos para lotes, porque cuando no hay mucho dinero, la gente abandona las propiedades no desarrolladas.

Los Tarango pagaron su préstamo en aproximadamente siete años, acortando el plan de pago por aproximadamente 36 meses. Decidieron quedarse con sus lotes y construir una casa en uno de ellos, donde viven ahora. Ellos están construyendo una iglesia al lado. Los planes para el tercer lote aún no se han decidido, pero el pastor piensa que podría servir como un espacio recreativo para jóvenes que asistan a la iglesia.

“Cuando compras una casa, normalmente lo haces a través de un banco,” dijo el pastor. “Pero cuando se compran lotes como aquí, en realidad es más difícil para un banco financiarlos. Así que por eso es que necesitas dar todo el dinero adicional que puedas tener para saldarlo antes.”

Desarrolladores dicen que la rotación es debido a escrituras en lugar de

John Harris dijo que la alta tasa de rotación de Colony Ridge es un resultado de la práctica de la compañía de apropiarse de terrenos que los residentes quieren vender pero que no han saldado.

Durante este proceso, Colony Ridge emite una escritura en lugar de una ejecución de hipoteca, transfiriendo el título de la propiedad de su dueño actual a la compañía. Luego, la compañía le vende la propiedad a un nuevo comprador, quien continúa pagando el préstamo original.

Así fue como encontraron su hogar Art Medina y Kim Phipps. Según Medina, una vendedora llamada Vanessa Salma puso a la venta un lote en la sección tres de la subdivisión Santa Fe en Facebook Marketplace, pidiéndole a los compradores que le pagaran $7,500 para hacerse cargo de su hipoteca.

A cambio, Salma transfirió su propiedad nuevamente a Colony Ridge por una suma no revelada y Medina y Phipps asumieron su préstamo de $39,000.

El proceso indirecto fue más barato que comprarle el terreno directamente a Colony Ridge, dijeron Medina y Phipps. Hacerlo a través de la compañía les habría costado cerca de $50,000 - un aumento del 20 por ciento al valor original del terreno, según demuestran los registros del condado.

“Ella estaba tratando de recuperar parte del dinero que ya había invertido en la propiedad,” dijo Medina, refiriéndose a Salma. “Y luego, nos hicimos cargo del balance restante”. Salma no respondió a los mensajes de voz ni a los mensajes de texto de Landing.

Medina dijo que él y Phipps le pagaron a Salma $4,000, pero aún le deben $1,100. Registros de propiedad demuestran que Salma y su esposo le pagaron a Colony Ridge $10 en junio del año pasado para liberarlos de la responsabilidad de su préstamo.

Harris dijo que la tarifa de $10 es estándar y protege la privacidad de la transacción. Cuando Colony Ridge acepta estas escrituras en lugar de ellas, la empresa perdona un balance sin pagar o llega a un acuerdo con el vendedor.

Harris dijo que su compañía sigue la ley y reembolsa el capital que los residentes han invertido en su propiedad.

Brown, el asesor fiscal del condado, desaconseja comprar propiedades a través de métodos no convencionales como Facebook.

Harris sostiene que Colony Ridge se reserva el derecho de detener transferencias entre residentes y compradores externos. Dijo que los prestatarios abusaron de la práctica y trataron de obtener ganancias de posibles nuevos compradores.

“Se estaban aprovechando de ello,” añadió Harris, “y es por eso que nosotros hemos dado un paso hacia atrás (en permitir transferencias de títulos)”.

No es una estrategia a largo plazo para el éxito

El juez del Liberty County, Jay Knight, el oficial principal del condado, dijo que la alta tasa de rotación de Colony Ridge es indicativa del poder total que tienen los desarrolladores de Texas.

“Esto (no) sucede solamente en Colony Ridge… o en el noroeste Liberty County,” dijo. “Esto va a pasar en todas partes. Este es un modelo de negocio establecido por un desarrollador y funciona para él. Tenemos que ver cómo podemos mejorarlo.”

Knight tiene compasión por los residentes que piden prestado al desarrollador, especulando que muchos no entienden totalmente los documentos que firman.

“Vamos a mirar la realidad aquí,” dijo Knight. “¿Leíste el contrato completo? Si estas personas quieren una mejor forma de vida, ellos dicen, ‘Al diablo con el contrato; voy a firmarlo y conseguirlo. Caramba, mamá, los niños y yo nos mudamos'”.

El juez del condado desearía tener más autoridad legal para monitorear los contratos de los prestamistas privados y Colony Ridge, que está localizado en la zona no incorporada de Liberty County.

“El gobierno del condado tiene una capacidad limitada para gobernar a los desarrolladores, punto,” dijo.

La Legislatura estatal podría enmendar las leyes del Chapter 232 de la Constitución de Texas, que rigen la capacidad de los condados para regular las subdivisiones. Pero Knight dijo que él cree que el retroceso político de tal cambio superaría cualquier beneficio.

“La parte más difícil... e incluso hasta lo mencioné en la audiencia de la sesión especial, si comienzas a cambiar leyes 232, tendrás a todos los cabilderos respirándote en la nuca,” dijo Knight. “Cada arquitecto, ingeniero, contratista general asociado, Home Depot, Lowe's, McCoy's (Building Supply)... ellos tienen cabilderos que frecuentan el capitolio estatal y estos hombres contribuyen a los fondos de campaña para estos representantes.”

Steven Craig, economista urbano de la University of Houston que estudia cómo se desarrolla el terreno, dijo que el número de propiedades que terminan nuevamente en manos de Colony Ridge le parece extraño.

Los promotores quieren que se desarrollen sus terrenos, explicó Craig. Vender propiedades vacantes y luego volver a adquirirlas y venderlas no es una estrategia de éxito a largo plazo, afirmó.

“El hecho de que el desarrollador termine con el terreno dice que de alguna manera tiene en mente algo a largo plazo”, dijo Craig. “Si simplemente estuvieran tratando de ganar $500 con tanta gente como pudieran y simplemente se marcharan... eso sería más típico de una operación que realmente no estaba interesada en desarrollar el terreno.”

Harris dijo que la práctica de su empresa de ofrecer terrenos a compradores con poco o ningún historial crediticio crea oportunidades donde no las hay.

“Nosotros siempre deseamos poder ayudar más,” añadió Harris. “Todo lo que podemos hacer es simplemente darles la oportunidad y entonces confiar en que pueden tomar esas decisiones por sí mismos. Eso es esencialmente lo que nosotros hacemos. Esa es nuestra política.”

El director ejecutivo añadió que la retórica política que ha envuelto a Colony Ridge durante los últimos tres meses ignora todo lo que la compañía hace para brindar servicios al desarrollo, incluyendo una asociación de propietarios para cada subdivisión y una oficina central en New Caney.

“Tengo muchas ganas de crecer porque la gente (aquí) es una inspiración para mí,” dijo. “Ves a personas haciendo sacrificios, viviendo en una pequeña casa rodante, construyendo una casa con sus propias manos porque no pueden conseguir financiamiento para la casa, pero nosotros podemos conseguirles la propiedad.”

Una tarde de un lunes de diciembre, Carlos Jarquin reflexionó sobre la oportunidad que le brindaron Harris y Colony Ridge. Parado en un parque frente a su apartamento en Greenspoint, el inmigrante Hondureño dijo que sus sacrificios no han servido para nada.

“Invertí más de 40,000 dólares allí,” dijo. “No tengo beneficios. Todavía estoy pagando por dos préstamos (que hice)... que fueron para la propiedad.”

Jarquin no sólo ha perdido su sueño - de ser propietario de una vivienda, de su negocio de carpintería y de una vida tranquila - sino que se pregunta si mudarse a Estados Unidos valió todo el dolor que le ha causado.

“Nadie podrá devolverme ese dinero jamás,” dijo Jarquin.

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